Nieuwe bestuursleden welkom bij VvE
Bij onze VvE zijn we altijd op zoek naar leden die zich willen inzetten voor hun VvE. Het kan een bestuursfunctie zijn of een commissielid of vrijwillige ondersteuning, u heeft vast een verborgen kwaliteit. Heeft u interesse om een actieve rol te spelen en uw VvE naar een hoger niveau te tillen? U bent van harte welkom en wij zullen proberen om zo goed mogelijk u te ondersteunen en te begeleiden. Vaak is een aantal uurtjes voldoende, dit is afhankelijk van uw inzet en passie en de functie die u bekleedt.
Beste bewoners
Binnen onze VvE zijn er op dit moment verschillende punten die aandacht vragen.
Hieronder vindt u een overzicht van de belangrijkste zaken.
Bestuur en bevoegdheden.
Een ingehuurde voorzitter heeft geen bestuursbevoegdheid en om stemmen uit te kunnen brengen moet hij/zij namens de grooteigenaar een volmacht hebben van het zittende bestuur van de grooteigenaar en die moet een volmacht afgeven met een mandaat, die volmacht moet aan bepaalde voorwaarden voldoen, anders is hij ongeldig en kunnen eerder besluiten nietig verklaarbaar verklaard worden.
Alleen als de voorzitter ingeschreven staat in KvK en gekozen is door de ALV met vermelding van het aantal stemmen, alleen dan mag hij besluiten nemen namens de VvE, zoniet dan mag alleen als dagvoorzitter de vergadering begeleiden.
1 bestuurslid die zich aangemeld had, liet niet duidelijk blijken of hij wel of niet in het bestuur wilde, dat geeft geen vertrouwen naar de leden toe. We hebben inmiddels 1 reserve fondsbeheerder als aanmelding, ikzelf heb me ook aangemeld als kandidaat bestuurslid en als fondsbeheerder, maar ik heb geen geen enkel toenadering gehad, behalve een cursus vlak voor de ALV vergadering, ik keeg te horen dat ik geen voldoende ervaring had met de VvE, navraag bij oude bestuursleden bleek dat zij ook geen ervaring haddden met VvE, toch zeer opmerkelijk.
Communicatie en beantwoording
Meerdere bewoners ontvangen geen reactie op gestelde vragen.
Een VvE hoort open en bereikbaar te zijn.
Financiën en kascontrole moet voor elke eigenaar volledig transparant zijn, alle fysieke stukken moeten getoond worden bij navraag.
Leden hebben recht op volledige inzage in administratie, bankafschriften, MJOP en reservefondsen.
Vragen aan de beheerder
We hebben de beheerder om duidelijkheid gevraagd over de volgende punten.
financiële administratie en stookkosten
Begroting en onderliggende mutaties
MJOP en onderhoudsplanning
tekenbevoegdheid, wie is bevoegd om te tekenen voor onze boekingen en wie beheert onze bank rekeningen.
Veiligheid:
Voorstel: plaatsen van een AED in het gebouw? Nodig of niet, discussie punt.
Rookmelders: eigenaar is verantwoordelijk in de woning, VvE in gemeenschappelijke ruimten
Vluchtwegen moeten altijd vrij zijn voor de bewoners en de brandweer, mocht door u een belemering ontstaan waardoor de brand onnodig veel schade aangericht, dan u aansprakelijk gesteld worden. Overleg met bestuur of huismeester wat wel en niet toegestaab is.
Box 3 – Reservefonds
Eigenaren moeten jaarlijks een formulier ontvangen van de beheerder met de volgende informatie.
uw breukdeel
totaal aantal breukdelen(Da weet uw beheerder)
Saldo reservefonds per 1 januari (Voor de aangifte van 2025 geldt het saldo van reservefonds(en) per 1-1-2025)
Deze gegevens zijn nodig voor de belastingaangifte. Hopelijk geeft de bovenstaande informatie wat meer duidelijkheid, maar ik blijf werken aan het verzamelen van gegevens om alle appartementeigenaren nog beter te informeren.
Ik ben geen belastingdeskundige of adviseur, daarom kunt u geen rechten ontlenen aan de tekst.
Vraag het aan de Belastingdienst of uw belastingdeskundige.
Laatste nieuws: De ALV van 27-5-2026 is na een kwartier volledig geëscaleerd.
Aanwezig waren de heer R. Burggraaf (beheerder Twinss) en de heer B. Van Vrouwerff (door de SOR ingehuurde voorzitter). Er waren veel leden aanwezig en de zaal zat helemaal vol. Gelukkig was de sfeer na afloop van de vergadering goed onder de eigenaren, en werden er allerlei zaken besproken om binnenkort weer positief verder te gaan. Wel blijft de vraag of de spanning tussen de eigenaren en de beheerder en voorzitter ooit helemaal zal verdwijnen.
Digitaal vergaderen:
Een VvE mag niet “zomaar” digitaal vergaderen.
Volgens de huidige wet mag een ALV alleen digitaal plaatsvinden als daar een rechtsgeldige basis voor is.
Uitgangspunt van Boek 2 BW is nog steeds: een fysieke vergadering is de norm. Een volledig digitale ALV is niet toegestaan, tenzij:
-
De ALV eerder heeft besloten dat digitaal of hybride vergaderen is toegestaan (meerderheid van getelde stemmen).
-
Iedereen instemt met digitaal vergaderen (geen enkel lid maakt bezwaar).
-
Er een hybride optie is (dus ook fysiek aanwezig kunnen zijn).
Dit volgt uit de huidige wettelijke regels voor rechtspersonen, zoals bevestigd in de toelichting op het wetsvoorstel voor digitale ALV’s.
Wat verandert er straks?
Er ligt een wetsvoorstel (ingediend 11 januari 2024) dat digitaal vergaderen structureel mogelijk maakt voor VvE’s. Belangrijk:
-
Digitaal vergaderen wordt niet verplicht, maar een facultatief alternatief.
-
De ALV kan het bestuur machtigen om te bepalen dat een vergadering digitaal of hybride plaatsvindt.
-
Er is geen statutenwijziging nodig.
-
De VvE mag zelf voorwaarden stellen (bijv. dat een digitaal overleg op verzoek van leden alsnog fysiek wordt).
Bron: NederlandVVE analyse van het wetsvoorstel.
Maar: deze wet is nog niet in werking. Tot die tijd gelden de oude regels.
Conclusie, zonder;
-
bepaling in de splitsingsakte,
-
ALV‑besluit,
-
of unanieme instemming,
is een digitale ALV niet rechtsgeldig.
Een beheerder of dagvoorzitter kan dit dus niet eenzijdig opleggen.
Zaterdag, Jun 27
Beschikking over de recreatie ruimte in complex VvE II
Bij aankoop van ons appartement in het jaar 2000 bezat VvE 2 11236/15000 deel van het complex (splitsingsakte bldz.8 inleiding regel 16).
Dit is een klassiek voorbeeld van een herindeling van breukdelen waarbij één VvE‑deel (VvE 2) relatief minder aandeel in het totale complex kreeg, en dus feitelijk waarde overdroeg aan VvE 1.
Dick van Vliet heeft dit netjes geprobeerd uit te rekenen — maar er zitten een paar juridische en rekenkundige nuances in die belangrijk zijn om dit goed te duiden.
1. Analyse van de berekeningen
Oude situatie (2000)
-
Aandeel VvE 2: 11236 / 15000 = 74,9%
Nieuwe situatie (2006)
-
Aandeel VvE 2: 10802 / 15763 = 68,5%
Verschil: VvE 2 verloor 6,4% van het totale complex.
Als de totale waarde €22.000.000 was, dan is de berekening van Dick logisch:
-
Oude waarde: 0,749 × 22.000.000 = €16.479.467
-
Nieuwe waarde: 0,685 × 22.000.000 = €15.076.064
Verschil: €1.403.402
Dat is rekenkundig correct.
2. Juridische realiteit: “waarde” is niet hetzelfde als “bezit”
Dit is cruciaal.
In een VvE bezit niemand een deel van het gebouw in euro’s
Je bezit een appartementsrecht, en dat appartementsrecht heeft een breukdeel in de gemeenschap.
Dat breukdeel bepaalt:
-
stemrecht
-
kostenverdeling
-
aandeel in het reservefonds
-
aandeel bij opheffing van de VvE
Maar het is geen euro‑waarde die je kunt “inleveren”.
Bij een herindeling van breukdelen is er geen financiële compensatie
Tenzij:
-
er een notariële overeenkomst is
-
alle betrokken partijen compensatie zijn overeengekomen
-
dit is vastgelegd in de splitsingsakte of wijzigingsakte
In 99% van de gevallen gebeurt dit niet. De notaris bepaalt de nieuwe breukdelen op basis van:
-
gebruiksoppervlakte
-
functie
-
ligging
-
redelijkheid en billijkheid
Niet op basis van verzekerde waarde.
3 Wat betekent dit voor VvE 2?
Jullie hebben minder breukdelen gekregen
Dat betekent:
-
minder stemrecht
-
minder aandeel in het reservefonds
-
minder aandeel in de gemeenschap
-
maar ook: minder kostenplicht
Het “zaaltje onder de toren” als compensatie
Als dit niet in de notariële wijzigingsakte staat, dan is het geen juridische compensatie.
Het is dan:
-
een mondelinge afspraak
-
of een bestuurlijke toezegging
-
of een “politieke” afspraak tussen VvE 1 en VvE 2
Maar juridisch gezien:
👉 Alleen wat in de notariële akte staat, telt.
De berekening van €2.339 huur per maand is begrijpelijk, maar juridisch niet relevant
Het is een manier om de “gevoelswaarde” te illustreren, maar:
-
breukdelen ≠ euro’s
-
verzekerde waarde ≠ marktwaarde
-
VvE’s doen geen interne verrekeningen op basis van waardeverlies
4. Wat moet je nu controleren?
Er zijn drie documenten die alles bepalen:
1. De oorspronkelijke splitsingsakte (2000)
Daarin staan de oude breukdelen.
2. De wijzigingsakte (2006/2007)
Daarin staat:
-
waarom de breukdelen zijn aangepast
-
hoe ze zijn berekend
-
of er compensatie is overeengekomen
-
of het zaaltje een privégedeelte of gemeenschappelijk gedeelte is geworden
-
of VvE 2 exclusief gebruiksrecht heeft gekregen
3. De tekening bij de akte
Daarop staat of het zaaltje:
-
privé is
-
gemeenschappelijk is
-
of een exclusief gebruiksrecht heeft
👉 Als het zaaltje niet in de akte staat, bestaat het juridisch niet als compensatie.
5. Mijn professionele conclusie
Dick zijn berekening is rekenkundig logisch, maar juridisch niet geldig.
De kern is:
**Een VvE kan geen “waarde” verliezen of winnen in euro’s.
Alleen breukdelen veranderen.**
En:
Compensatie bestaat alleen als het in de notariële akte staat.
Als het zaaltje niet in de akte staat als privégedeelte of exclusief gebruiksrecht, dan is het geen compensatie, maar een illusie van compensatie.
Incasso door Twinss: waarom dit niet is toegestaan
Binnen de VvE is tijdens de ALV van 8-7-26 besproken of Twinss VvE Beheer toestemming mag krijgen om achterstallige betalingen uit handen te geven aan een incasso‑ of deurwaardersbureau. Dit lijkt praktisch, maar volgens de regels van het appartementsrecht is dit niet toegestaan.
Hoe werkt het volgens de wet?
-
Alleen een rechtsgeldig bestuur mag besluiten over aanmaningen, incasso en deurwaarders. (Na goedkeuring ALV)
-
Een beheerder is géén bestuur en mag deze bevoegdheid niet krijgen.
-
De ALV mag deze bevoegdheid niet overdragen aan de beheerder.
Daarom kan Twinss dit niet zelfstandig uitvoeren.
Waarom is dit belangrijk?
Incasso brengt risico’s met zich mee:
-
hoge kosten voor de VvE bij fouten
-
kans op onjuiste vorderingen als de administratie niet klopt
-
mogelijke aansprakelijkheid richting eigenaren
Zolang er geen rechtsgeldig bestuur is, kan er geen incassotraject worden gestart.
Wat betekent dit voor onze VvE?
-
Het voorstel is niet aangenomen.
-
Twinss krijgt geen incassobevoegdheid.
-
De VvE stelt eerst een bestuur aan en daarna een incassoprotocol dat wél volgens de regels werkt.
Analyse van de stemming 8-7-2026 ALV
De rechtsgeldigheid van de hele stemming.
A. Benoeming van Burggraaf als voorzitter → NIETIG
Een beheerder of ingehuurde voorzitter mag niet de ALV leiden.
Dit is in strijd met alle modelreglementen. Nietig besluit.
B. Vaststellen agenda → vernietigbaar
Als de agenda niet correct is opgesteld of stukken ontbreken, is het besluit vernietigbaar.
Dus tegen. Nooit de onderliggende stukken bij de begroting en MJOP gekregen.
C. Vaststellen notulen → vernietigbaar
Notulen moeten volledig en correct zijn. Bij onze vergadering ontbraken de stukken
Tegen.
D. Jaarrekening, decharge, reservefonds → NIETIG
Zonder rechtsgeldig bestuur kan geen jaarrekening worden vastgesteld. Decharge kan niet worden verleend aan een bestuur dat niet bestaat. Reservefondsen kunnen niet worden aangepast zonder rechtsgeldige besluitvorming.
E. MJOP’s, mandaten, dotaties → NIETIG
Mandaten aan een beheerder zijn altijd verboden. MJOP’s moeten door een rechtsgeldig bestuur worden voorbereid.
F. Grote financiële besluiten (TKE, intercom, beveiliging) → NIETIG
Een ALV mag geen grote financiële besluiten nemen zonder:
-
rechtsgeldig bestuur
-
correcte stukken
-
correcte oproeping
-
correcte begroting
-
correcte MJOP
G. Schadevergoedingen boven €12.500 naar VvE → NIETIG
De VvE mag niet beslissen over geld dat aan een eigenaar toekomt.
H. SKG‑IKOB inzage → WÉL toegestaan, mits goed geformuleerd
Blanco
I. Twinss bevoegdheden geven over beheer en betalingen → NIETIG
De ALV mag geen bestuursbevoegdheden overdragen aan een beheerder.
J. Incasso door Twinss → NIETIG
Incasso is een bestuursbevoegdheid.
K. Benoeming bestuur → NIETIG
Een bestuur moet:
Ik had me aangemeld als bestuurslid en fondsbeheerder, maar dit is gewoon genegeerd en de 2 die nu genoemd zijn worden wel toegelaten omdat hun wel VvE ervaring zullen hebben en ikzelf niet, m.a.w. er wordt buiten de ALV bestuursleden geweigerd, dit is in strijd met de wet. Het moet:
-
verkiesbaar zijn
-
onafhankelijk zijn
-
geen beheerder zijn
-
geen SOR‑medewerkers zijn
-
geen belangenconflict hebben
Hier is sprake van meerdere belangenconflicten.
L. Reservefondsbeheer door Twinss → NIETIG
Een beheerder mag nooit reservefondsen beheren.
3. Wat betekent dit voor de ALV van 27‑05‑2026?
✔ De ALV is niet rechtsgeldig geleid
✔ De besluiten zijn nietig of vernietigbaar
✔ De digitale stemming is procedureel fout
✔ De VvE heeft nog steeds geen rechtsgeldig bestuur
✔ Twinss heeft geen bevoegdheid om besluiten uit te voeren
✔ De VvE moet een nieuwe ALV organiseren met correcte procedure, wordt 8-7-2026.
Dit is precies het soort situatie waarin VvE’s denken dat ze een bestuur hebben, maar juridisch gezien is er géén rechtsgeldig bestuur.
KERNANTWOORD: Nee — dit is géén rechtsgeldig bestuur.
En dat heeft grote gevolgen: besluiten zijn nietig, mandaten zijn ongeldig, en Twinss mag niets doen behalve dagelijks beheer.
1. Wat is een rechtsgeldig bestuur volgens de wet?
Een VvE‑bestuur moet voldoen aan alle onderstaande eisen:
✔ 1. Benoemd door de ALV
Niet door SOR, niet door Twinss, niet door een ingehuurde partij.
✔ 2. Ingeschreven in de KvK
Alle bestuursleden moeten erin staan.
✔ 3. Met een geldige volmacht / bevoegdheid
Beperkte volmacht is toegestaan, maar het bestuur moet gezamenlijk bevoegd zijn.
✔ 4. Onafhankelijk
Geen belangenconflict (zoals SOR‑medewerkers of ingehuurde voorzitters).
✔ 5. Voorzitter moet door ALV gekozen zijn
Niet door SOR, niet door Twinss.
✔ 6. Beheerder mag nooit bestuurslid zijn
Beheerder is opdrachtnemer, geen orgaan.
A. “1 bestuurslid ingeschreven in KvK met beperkte volmacht, gekozen door ALV”
Dit is op zichzelf geldig, maar:
Een bestuur kan niet bestaan uit één persoon als de akte of het modelreglement meerdere bestuursleden voorschrijft. ➡️
Een bestuur met één lid is niet functioneel bevoegd om besluiten te nemen die normaliter door een voltallig bestuur moeten worden genomen.
Conclusie: dit is onvoldoende om een rechtsgeldig bestuur te vormen.
B. “Voorzitter is ingehuurd door SOR, niet ingeschreven in KvK, niet gekozen door ALV”
Dit is volledig onrechtmatig.
ALV De SOR als bestuurder van de VvE II
Waarom?
-
Een voorzitter moet door de ALV worden gekozen.
-
Een ingehuurde voorzitter is geen eigenaar en geen bestuurslid.
-
Een ingehuurde voorzitter mag geen vergadering leiden.
-
Een ingehuurde voorzitter mag geen besluiten formuleren.
-
Een ingehuurde voorzitter mag geen mandaten geven.
-
Een ingehuurde voorzitter mag niet stemmen.
Dit maakt alle door hem geleide vergaderingen procedureel ongeldig. ➡️ Besluiten zijn vernietigbaar of zelfs nietig.
C. “Twinss heeft volledige volmacht”
Dit is een beheerder-volmacht, geen bestuursvolmacht.
Belangrijk:
-
Een beheerder mag nooit bestuursbevoegdheden uitoefenen.
-
Een beheerder mag geen besluiten nemen.
-
Een beheerder mag geen incasso starten.
-
Een beheerder mag geen contracten sluiten zonder bestuursbesluit.
-
Een beheerder mag geen ALV leiden.
Twinss is geen onderdeel van het bestuur.
Twinss kan geen bestuur vervangen.
D. “SOR staat ingeschreven in KvK als zelfstandig bevoegd met beperkingen”
Dit is het meest misleidende deel.
De SOR kan alleen bestuurslid zijn als:
-
de ALV hen heeft gekozen
-
de splitsingsakte dit toestaat
-
de KvK‑inschrijving klopt met de akte
-
de SOR een natuurlijke persoon vertegenwoordigt (geen stichting als bestuurslid)
Ik heb bij de KvK nagevraagd wat er in de KvK‑opgaaf staat:
“Daarin stond volgens de KvK alleen de bestuursleden van de SOR.”
Dat betekent:
De SOR is niet als VvE‑bestuurder ingeschreven
De SOR heeft geen bestuursbevoegdheid
De SOR mag geen voorzitter neerzetten
De SOR mag geen besluiten nemen
De SOR mag geen volmachten geven aan Twinss
SOR is slechts een eigenaar, geen bestuur.
3. Eindoordeel: dit is géén rechtsgeldig bestuur
Op basis van alle feiten:
1 bestuurslid = onvoldoende
ingehuurde voorzitter = onrechtmatig
Twinss met volmacht = beheerder, geen bestuur
SOR‑inschrijving = geen bestuursinschrijving
ALV‑besluiten onder deze constructie = ongeldig
Er is géén rechtsgeldig bestuur.
Alle besluiten zijn vernietigbaar of nietig.
Twinss mag geen bestuursbevoegdheden uitoefenen.
SOR mag geen voorzitter neerzetten.
De ALV is niet rechtsgeldig geleid.
4. Wat betekent dit concreet voor onze VvE voor de afgelopen periode.
✔ Alle financiële besluiten zijn nietig
✔ Alle mandaten aan Twinss zijn nietig
✔ Alle benoemingen zijn nietig
✔ De ALV moet opnieuw worden gehouden
✔ Er moet een nieuw, rechtsgeldig bestuur worden gekozen
✔ De KvK‑inschrijving moet worden gecorrigeerd
✔ Twinss moet worden teruggezet naar puur beheer
✔ De SOR mag zich niet bemoeien met bestuurstaken
Artikel 5:113 lid 4 Burgerlijk Wetboek
“Iedere eigenaar heeft het recht de boeken en bescheiden van de vereniging in te zien.”
Dit is een dwingendrechtelijke wettelijke bepaling. Dat betekent:
-
Het geldt altijd, voor elke VvE, ongeacht modelreglement of splitsingsakte.
-
Het mag niet worden beperkt door Twinss, een bestuur, een huishoudelijk reglement of een ALV‑besluit.
-
Het geldt voor alle financiële en administratieve stukken, inclusief:
-
bankafschriften
-
facturen
-
contracten
-
MJOP
-
verzekeringspolissen
-
jaarrekening + begroting
-
correspondentie namens de VvE
-
Waarom staat het niet in het Modelreglement 2017?
Omdat notarissen dit recht niet opnemen in reglementen: het is al volledig geregeld in de wet. Modelreglementen verwijzen naar de wet en herhalen geen dwingendrechtelijke bepalingen.
Staat er iets in het Modelreglement 2017 dat lijkt op inzage?
Ja, maar dat gaat niet over het recht van eigenaren.
Artikel 16.5 zegt dat het bestuur op verzoek kopieën van facturen moet geven aan ondernemers voor btw‑doeleinden.
Dat is dus een extra verplichting, geen beperking van het wettelijke inzagerecht.
Kort antwoord
Het recht op inzage wordt in geen enkel Modelreglement, ook niet dat van 2017, genoemd.
Het is alleen vastgelegd in artikel 5:113 lid 4 BW.
Aan bovenstaande informatie kunnen geen rechten worden ontleend.
Binnenkort laat ik deze door een deskundige controleren/toetsen en zodra dat is gebeurd, breng ik u op de hoogte.